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房贷利率有巨大变化,直接影响桂林人房贷月供

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2019年12月28日,央行发布公告要求将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR


10月8日开始,房贷进入了LPR房贷利率期,房贷利率的参照物改为市场的报价利率,也就是LPR(全称贷款市场报价利率)。

此外,按照央行先前的公告,从2020年3月1日起到8月底,所有存量房贷利率计算方式可以进行一次“重签”!


意思是,从3月1日起,所有基于旧基准利率浮动的贷款,都要进行一次转换,俗称“重签贷款合同”。意味着已经有了房贷的人,目前面临着两个选择——要么选择固定利率,要么选择参照LPR。
注意!只有一次选择机会,选了就不能改。


对此,不少桂林人十分纠结:“具体要怎么转换?转换后房贷利率是升还是降?每个月房贷究竟是怎么变化的?”

PART 01


“老贷款”将换至新基准利率
在过去,房贷都是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,但新政规定,现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。
首先要确定的是,这件事跟自身有没有关系:你的房贷合同需要调整重签吗?
公告中称3月1日起需要进行转换的是以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”,或是“打折”计算的“老”房款。根据时间分为两种:


分别是:

✓ 2019年10月8日前签订的房贷,全部需要转换(已经还到最后一年的不需要)

✓ 2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同,并且合同上约定,利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷


具体情况可以翻开自家的购房合同查看一下,如下签订的就是“基准利率上浮XX%”的房贷,也就是“老”房贷。



PART 02

转换后的房贷利率如何计算?

数据显示,整个中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元,其中大约28万亿都属于“存量房贷”,都需要重签合同,改变计算方式。

众所周知,之前大家的房贷利率也不是全部相同的,有人拿到了9折的优惠,有人却要上浮20%。那么,房贷利率转换之后,新的房贷到底是怎样的?

从央行此前公告看,此次房贷利率切换规则是:

  • 确定后在合同剩余期限内不再调整; 

  • 加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;
  • 转换时点利率水平保持不变。



简单而言,转换后,重签之后的第一年,贷款利率是不变的,所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)。


也就是说,没有之前的基准利率,现在的房贷利率,只有2种:要么永远固定,要么跟LPR挂钩。
举个例子,如果自己现在的房贷利率是基准利率上浮15%,利率为5.635%,那么,选择固定利率之后,房贷利率永远是5.635%,未来的LPR利率上涨或下跌,没有任何关系和影响。


而选择LPR利率,只是换了个算法,把之前的基准利率上浮/打折的,就是当前的房贷利率=LPR利率+加点或减点。

PART 03


各大银行LPR转换如何操作?
小编了解到,各大银行全国官网均已发布转换公告,但受疫情影响,各大银行只能在手机银行、网上银行或就近的网点智能柜台办理。
其中,桂林银行将通过短信、电话等渠道通知相关贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项并签署补充协议。可以通过银行短信链接、手机银行、网上银行等电子渠道签约,或至贷款经办网点签订纸质协议
中信银行借款人自3月1日起至7月21日,可通过手机银行(贷款专区-LPR转换消息)、网上银行(个人网银-贷款专区-贷款定价基础利率转换LPR)办理进行LPR转换。未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。


以下是部分其他银行转换方式:

  • 工商银行手机银行上选择“存贷款-利率基准转换”、智能柜员机(预计3月中旬上线)短信银行(预计4月中旬上线)或者咨询贷款服务行办理。
  • 农业银行:通过农行掌上银行、网上银行网点超级柜台等渠道自助办理;未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。

  • 中国银行:可通过中国银行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款(除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外)定价基准转换。未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。
  • 建设银行:通过银行手机银行、网上银行两个线上渠道可办理。未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。
  • 交通银行:对于满足央行公告要求的个人贷款,其中剩余期限在1年以上的,客户可登录手机银行贷款栏目自助转换,未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。
  • 招商银行:4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。其他个人贷款自2020年4月1日至2020年8月31日,客户可通过招商银行App或招贷App线上申请确认。
  • 民生银行:提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式,其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。
  • 邮政储蓄银行:客户可登录网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构。
  • 兴业银行:个人贷款客户可在营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作。未来将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道。
  • 华夏银行:3月底逐步开放手机银行等定价基准转换渠道办理业务。营业网点将结合疫情控制情况适时开展。
  • 浦发银行:转换启动时间将较人民银行要求时间有所延后。具体转换启动时间及转换方案将后续通知。


(注:以上信息只供参考,具体转换操作以桂林各银行及贷款银行通知为准)


PART 04


选固定利率or挂钩LPR?


那么问题来了,固定利率、LPR+基点,二选一,选哪个划算?


固定利率,即原合同规定利率,无论是之前打折的4.8%、基准的4.9%、还是上浮之后的5.88%等,原来怎么定保持不变,那么月供也不变;

LPR+基点,LPR是按照报价有浮动的,基点就是“原利率-2019年12月LPR”差值,如果按这个方式算,只要LPR在变动,那么你的月供就会随着变动,不固定;


2月20日,央行公布1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。


5年期LPR连续7次数据中,2019年8-10月为4.85%,2019年11-2020年1月为4.80%。7个月时间从4.85%降到4.75%,下调了10个基点。LPR下调趋势很明显,幅度也较大。
图片来自网络


而从近20年的利率走势来看,房贷利率走低,是一种趋势。多位监管人士还在近期的国务院联防联控机制新闻发布会上表示,稳健的货币政策要更加灵活适度,为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持。下一步将继续推进贷款市场报价利率(LPR)改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。

因此长期来看,LPR继续下调的趋势依然会保持,那么相应的,如果选择“LPR+基点”的利率机制,那么桂林购房者未来的房贷利率、月供是要逐渐减少的。

所以,当接到贷款银行通知时,业内强烈建议选择“LPR+基点”。


- END -

来源:桂房网综合整理





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